一、項(xiàng)目概況

合柴1972文創(chuàng)園位于合肥市包河區(qū)，地約430畝，總投資約35億元，總建筑面積約30萬平方米。其中，地上建筑面積22萬平方米，包括老建筑改造部分6萬平方米和新建部分16萬平方米。該項(xiàng)目所在地原為合肥柴油機(jī)廠，于1972年正式成立，1974年編制序列為安徽省第二勞改支隊(duì)，1996年更名為安徽省合肥監(jiān)獄。隨著城市的發(fā)展，這片土地逐漸被現(xiàn)代建筑所包圍，原有功能已無法滿足周邊區(qū)域的需求。2018年，合肥監(jiān)獄整體搬遷后地塊閑置。為了激活這片承載著合肥記憶的區(qū)域，2019年，合肥市政府決定采用工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與文化創(chuàng)意相結(jié)合的方式，將其改造為一個(gè)集歷史人文和現(xiàn)代生活于一體的“合柴 1972”文創(chuàng)園。

圖 1：合柴 1972 文創(chuàng)園內(nèi)部場(chǎng)景

二、主要做法與特色

1、規(guī)劃引領(lǐng)更新，“四劃貫通”推進(jìn)功能轉(zhuǎn)型

在合柴1972文創(chuàng)園的更新改造過程中，始終堅(jiān)持規(guī)劃引領(lǐng)行動(dòng)，通過加強(qiáng)謀劃、策劃、規(guī)劃、計(jì)劃“四劃”聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)城市更新行動(dòng)全周期貫通，一是充分謀劃，市、區(qū)兩級(jí)自然資源和規(guī)劃部門在項(xiàng)目啟動(dòng)前，通過深入場(chǎng)地調(diào)研和周邊社區(qū)居民座談，明確了以工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)與文化創(chuàng)意、社區(qū)激活相結(jié)合的方向，旨在將原合肥監(jiān)獄舊址打造成為集展覽、藝術(shù)、文創(chuàng)和區(qū)域公服中心于一體的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，兼顧市場(chǎng)和市民功能需求，為項(xiàng)目的后續(xù)推進(jìn)指明了方向。二是深度策劃，2019年8月，合肥市自然資源和規(guī)劃局牽頭舉辦了一場(chǎng)的“頭腦風(fēng)暴”研討會(huì)，邀請(qǐng)了數(shù)十位國(guó)內(nèi)文化旅游界及設(shè)計(jì)領(lǐng)域知名專家、學(xué)者參與片區(qū)整體策劃方案研討。在廣泛研討并開展規(guī)劃研究的基礎(chǔ)上，形成了“保留合肥記憶，盤活國(guó)有資產(chǎn)，完善區(qū)域功能，提升整體活力”總體要求，并明確了“形態(tài)、業(yè)態(tài)、文態(tài)、生態(tài)”四態(tài)合一的空間策劃方案，為后續(xù)法定詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整提供依據(jù)。三是科學(xué)規(guī)劃，各部門形成共識(shí)后，通過“控制性詳細(xì)規(guī)劃”調(diào)整程序，將該片區(qū)用地性質(zhì)由“住宅+商業(yè)”用途變更為“文化設(shè)施+商住混合+公共服務(wù)設(shè)施+綠地+住宅”的混合功能用途。這一規(guī)劃調(diào)整不僅保留了原有的工廠建筑和場(chǎng)地標(biāo)識(shí)物，留下城市歷史記憶的載體，還賦予了場(chǎng)地新的功能和活力，成功將一片閑置荒廢的舊監(jiān)獄工廠打造成“園區(qū)、景區(qū)、街區(qū)、社區(qū)”四位一體的有活力的復(fù)合空間。四是動(dòng)態(tài)計(jì)劃，項(xiàng)目初期制定了“整體規(guī)劃，動(dòng)態(tài)調(diào)整，分期實(shí)施”的策略。自開業(yè)以來，每一年都按照“建成一代”、“啟動(dòng)一代”、“規(guī)劃一代”的原則執(zhí)行，根據(jù)文創(chuàng)空間發(fā)展趨勢(shì)和消費(fèi)需求進(jìn)行更新迭代，通過滾動(dòng)資產(chǎn)投入和靈活土地規(guī)劃，項(xiàng)目成功實(shí)現(xiàn)了城市文化沉淀與市民樂享的共榮目標(biāo)。

圖 2：文創(chuàng)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整示意

圖 3：文創(chuàng)園改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

2、精細(xì)實(shí)施更新，“四精路徑”提升空間品質(zhì)

在合柴1972文創(chuàng)園片區(qū)更新建設(shè)過程中，做足“繡花 針功夫”，精細(xì)建設(shè)實(shí)施城市更新，通過“四精路徑”來提升空間品質(zhì)。一是精準(zhǔn)對(duì)標(biāo)，參照北京798藝術(shù)區(qū)、上海市寶鋼工業(yè)創(chuàng)享園、廣州琶醍啤酒文化創(chuàng)意園區(qū)等工業(yè)遺址型文創(chuàng)園區(qū)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合合柴1972監(jiān)獄型工廠特色，制定了符合自身特點(diǎn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)展目標(biāo)。在保留原有的監(jiān)獄建筑和風(fēng)貌同時(shí)，包括監(jiān)獄的高墻、鐵門、崗樓等元素，將牢房改造成獨(dú)特的藝術(shù)空間或工作室，并將高墻和鐵門融入景觀設(shè)計(jì)中。此外，還引入“法制”、“廉政”主題活動(dòng)和體驗(yàn)，讓人們更加直觀地感受到監(jiān)獄型工廠的特色，同時(shí)又為文創(chuàng)園賦予了新的藝術(shù)氣息和創(chuàng)意靈感。二是精心設(shè)計(jì)，建立由“合肥本土建筑師+國(guó)內(nèi)知名文旅策劃專家”領(lǐng)銜設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。在方案設(shè)計(jì)中，注重合肥工業(yè)文化、市井文化與新興文創(chuàng)業(yè)態(tài)需求的嫁接，以保留舊工廠為空間載體，融入了現(xiàn)代藝術(shù)和創(chuàng)意元素。通過打造合肥家電故事館、合肥當(dāng)代美術(shù)館、時(shí)光展廳、圓堡等極具特色的城市新地標(biāo)，為城市的文化發(fā)展注入了新的活力。三是精雕細(xì)刻，在項(xiàng)目更新改造中，弘揚(yáng)工匠精神，對(duì)細(xì)節(jié)反復(fù)打磨。遵循合肥柴油機(jī)廠原有肌理，保留了崗樓、穹頂、車間、煙囪等工業(yè)遺址，在保持原有建筑色彩、肌理、材料、結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，采用現(xiàn)代手法進(jìn)行修葺或局部改造的原生性設(shè)計(jì)。在合柴1972文創(chuàng)園一期核心區(qū)中，占地3300平方米的合肥當(dāng)代美術(shù)館A館（大穹頂）前身是合肥柴油機(jī)廠的鑄造車間，是國(guó)內(nèi)目前現(xiàn)存跨度最大、保存最完整的穹頂構(gòu)造建筑，項(xiàng)目完整保留了整棟建筑，重新做了地面及屋頂防水改造，被改造為公益性質(zhì)的藝術(shù)活動(dòng)和展覽空間。占地2200平方米的合肥當(dāng)代美術(shù)館B館（小穹頂）原為合肥柴油機(jī)廠模具車間，將其作為常態(tài)化的藝術(shù)空間，常年舉辦各類現(xiàn)當(dāng)代藝術(shù)展覽，如今已成為園區(qū)最具藝術(shù)氣息的場(chǎng)所。在整個(gè)項(xiàng)目過程中，我們注重細(xì)節(jié)處理和質(zhì)量把控，力求在每一個(gè)環(huán)節(jié)都做到精益求精，展現(xiàn)出園區(qū)的精致和細(xì)膩。四是精明經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目注重市場(chǎng)導(dǎo)向和經(jīng)濟(jì)效益，在項(xiàng)目開發(fā)過程中，密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和消費(fèi)者需求變化，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和產(chǎn)品定位，以確保文創(chuàng)園能夠始終緊跟市場(chǎng)步伐并滿足消費(fèi)者日益多樣化的需求。我們積極與地方國(guó)企展開緊密合作，共同對(duì)片區(qū)進(jìn)行統(tǒng)籌開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。這種合作方式充分利用了國(guó)企的資源和經(jīng)驗(yàn)，確保了項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性。

圖 4： 舊廠房改造為合肥當(dāng)代美術(shù)館 A/B 館

圖 5：舊廠房改造前后對(duì)比

3、治理保障更新，“四賬合一”實(shí)現(xiàn)綜合效益

在合柴1972文創(chuàng)園的全周期治理過程中，始終堅(jiān)持公共利益優(yōu)先的原則，“規(guī)建治”一體，做到”四帳合一”以實(shí)現(xiàn)城市綜合利益最大化。一是算好生態(tài)賬，項(xiàng)目注重文創(chuàng)園區(qū)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)建設(shè)，結(jié)合地塊更新同步實(shí)施園區(qū)北側(cè)十五里河流沿線生態(tài)治理工程，以徹底解決水安全、水污染和水生態(tài)等問題，同時(shí)，將園區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀大樹名木納入到控制性詳細(xì)規(guī)劃圖則中綠地用途進(jìn)行保護(hù)。通過系統(tǒng)整治和保護(hù)自然本底，為市民和游客提供一個(gè)宜居宜游的生態(tài)環(huán)境。二是算好民生賬，注重補(bǔ)齊區(qū)域民生短板。通過前期區(qū)域居民摸底和規(guī)劃需求分析，結(jié)合文創(chuàng)園建設(shè)，同步新建48班小學(xué)、21班幼兒園、1萬平方鄰里中心和停車場(chǎng)等設(shè)施。通過城市更新完善并提升區(qū)域公共服務(wù)能力，為市民和游客提供更加便捷、完善的生活休閑服務(wù)。三是算好土地賬，統(tǒng)籌解決片區(qū)近300畝低效工業(yè)用地、130畝零星空置地的“留”和“轉(zhuǎn)”問題。對(duì)已批復(fù)的用地性質(zhì)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，并創(chuàng)新土地供應(yīng)方式，采用帶建筑出讓、教育用地劃撥等方式進(jìn)行土地供應(yīng)。同時(shí)，將建筑保護(hù)規(guī)劃確定的保護(hù)范圍、保護(hù)要求、禁止使用功能、活化利用功能建議等內(nèi)容納入地塊規(guī)劃條件，最終實(shí)現(xiàn)了土地資源增值和工業(yè)遺址保護(hù)。四是算好經(jīng)濟(jì)賬，建立精細(xì)化測(cè)算模型，對(duì)開發(fā)建設(shè)貸款期限20年全過程靜態(tài)、動(dòng)態(tài)模擬分析，通過梳理鎖定項(xiàng)目資金自平衡的關(guān)鍵要素，最大限度地平衡“政府、市場(chǎng)、原產(chǎn)權(quán)人”三者之間利益。園區(qū)建設(shè)35億元（包含土地出讓金和公共服務(wù)設(shè)施配建）資金全部由國(guó)有開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，企業(yè)通過經(jīng)營(yíng)性地塊租售和自持物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡且略有盈余。

圖 6：十五里河生態(tài)修復(fù)和園區(qū)內(nèi)部綠地景觀

三、結(jié)語

合柴1972文創(chuàng)園作為合肥市第一個(gè)文創(chuàng)園，已經(jīng)成為城市的文化網(wǎng)紅地標(biāo)和國(guó)家級(jí)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)。園區(qū)內(nèi)集聚了眾多藝術(shù)展覽、數(shù)字媒體、文化傳播、設(shè)計(jì)服務(wù)等新興企業(yè)126家，日均接待游客1萬人，解決就業(yè)約2000人，年產(chǎn)值超3億元，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)等多重效益目標(biāo)。在“文化+”的思路下，合柴1972文創(chuàng)園緊扣合肥城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，尊重并演繹好原址的歷史故事，通過工業(yè)景觀的再生，在推動(dòng)文化惠民中不斷實(shí)施場(chǎng)地更新，使得這片閑置荒廢的舊監(jiān)獄工廠煥發(fā)出新的生機(jī)和活力，成為了城市文化發(fā)展的新亮點(diǎn)。

圖 7：合柴 1972 文創(chuàng)園總體鳥瞰